『新築』は買ってはいけない
結論からお伝えします。
区分マンション投資のノウハウは「築浅の中古」を買うことです。
華やかなパンフレットに載っている「新築」は避けて、「築浅の中古」を選びましょう。
「それは なぜか？」
理由は、新築物件の価格が「割高」に設定されているためです。
物件にもよりますが、2,000万円の物件だと200万円～300万円は割高に設定されています。
下の図を見ると分かりますが、新築物件には「販売会社の利益」と「販売会社の経費」が乗っています。
この費用が、売却時（区分マンション投資で大切なのは出口戦略）に投資家を苦しめることになります。
そのため区分マンション投資においては新築は買ってはいけません。
「新築の呪縛」から解き放たれよう
これまでの人生、「中古」より「新品」を買う機会が圧倒的に多かったのではないでしょうか。
洋服、装飾品、電化製品や家具など、新品を買うのが一般的な世の中です。
しかし、投資を目的に買うのであれば話は別です。
「新築」の良さを満喫できるのは、あなたではありません。
これから借りてくださる入居者の「初めのお一人様」だけになります。
そう考えれば、「新築である必要性」がないことにも理解いただけたのではないでしょうか。
新築も中古も！ 区分マンション投資のメリットとは
『新築』でも『中古』でも、区分マンション投資には下記の５つのメリットが存在します。
「築浅中古」を選ぶ場合 更なるメリット
区分マンション投資には５つのメリットがありますが、「築浅中古」を選べば、更にそのメリットは増大します。
安く買えるので利回りが高くなる
築浅（中古）の場合、新築に比べ割安なため利回り（年間賃料÷物件購入価格）が高くなります。
ローンを利用した場合には、新築に比べて返済に多くを充当できますので返済期間を短縮できます。
新築に比べて、年齢で諦めることなくチャレンジしやすいのも特徴です。
金利上昇リスクに強い
築浅（中古）の場合、物件価格を抑えられますので月額の返済金額は新築よりも小さくなります。
そのため、中古の方が借入金利が上昇した場合でも赤字になるリスクを抑えることができます。
購入時から賃料収入が下がりにくい
下の図を見ると賃料収入は新築時から築5年位までに大きく下落する傾向があることが分かります
これは新築時の賃料が高く設定されている（新築プレミアム）のが理由です。
新築時は周辺の賃料相場よりも賃料が高くても借り手がいるのですが、一定の期間が過ぎると賃料も相場まで下げる必要が出てきます。
なお、築10年以降は下落幅が緩やかになっています。
賃料が下がりにくいということは、長期の投資と返済の計画が立てやすくなり、リスクが軽減できるため安心です。
『中古イコール正解ではない』～私の失敗例～
『不動産会社の社長でも失敗するのか』と思われるかもしれませんが、皆さまには同じ失敗をしてほしくないと思いましたので、私の中古区分マンション投資での失敗例をお話しします。
今から10年ほど前、不動産会社を立ち上げた頃、小田急線沿線の経堂駅徒歩7分で築20年程度の中古区分マンションを購入しました。
これは私にとって最初の中古区分マンションでした。
中古物件で当時は今に比べると物件価格が割安だったこともあり、表面利回りで7%ほどの収入がありました。
区分マンション投資の場合、管理の手間がかからないので、何もせずに定期的に銀行口座に家賃収入が入ってきます。
株式投資の配当や金利よりも大きな額の不労所得が得られることはとても嬉しいものです。
しかし、所有2年目に賃借人であった近くの大学に通う大学生が、就職を機に退去されるとそこから次の入居者が決まるまで半年間空室が続きました。
その後、都合で売却しましたので合計３年間保有したことになりますが、投資物件としては赤字でしたし空室期間中は不安で仕方ない時間を過ごしました。
これが私の中古区分マンション投資での失敗です。
この件で、区分マンションは「空室がすぐ埋まる競争力のある物件しか選んではいけない」ということを痛感しました。
もっと詳しく知りたい方はお会いした時にお話いたしますが、お客様には同じ失敗をさせないように空室になっても1ヶ月以内で埋まるような物件しか提案しないようにしています。
ちなみに、私が一番最近購入したのは新宿区四谷三丁目駅徒歩6分のこの物件です。
出口戦略から考える 区分マンション４つのポイント
先ほど私の失敗例をお話ししましたが、この物件の経験から「賃貸付けに強い物件」であることと同時に「売りやすい物件」であることが重要だということを痛感しました。
区分マンション投資では「どれだけ稼げるか」を表す指標の「利回り」にばかり目がいきがちです。
しかし、不動産投資においては「最後にいくらで売却できるか」が重要です。
そのため、物件が「売りやすい」かどうかを決めるポイント、物件の「エリア」、「駅からの距離」、「築年数」、「間取り」の４つをチェックしましょう。
『エリア』～理想は山手線の内側を選ぶこと～
新築、築浅に限らず、区分マンション投資で一番重要な項目は、「エリア」になります。
なぜなら、金融機関が融資する時に重要視する項目がエリアだからです。
あなたが将来物件を売ろうとした時、おそらく次の買い手も融資を使って買うことでしょう。
そのため、金融機関の融資が付きやすい物件を選んでおけば、売る時に苦労することは少ない筈です。
理想は『山手線の内側』ですが、東は浅草まで、南は蒲田まで、西は中野まで、北は赤羽までを目安に選ぶのがいいでしょう。
『駅近』～駅近とは駅徒歩7分以内～
エリアの良い物件を選んでも、駅から遠くなるほど物件の希少性は下がっていきます。
これは、駅徒歩１分（距離80m）と駅徒歩１０分（距離800m）の物件を比べると、対象となる面積では１００倍の差が出ます。
そうなると、購入した物件は賃貸付けの場面で他の多く物件と競争しなければならなくなります。
そのため、駅徒歩７分（距離560m）以内の物件を選びましょう。
駅徒歩７分と駅徒歩１０分を比較すると、対象になるエリアは２倍違います。
0.56(km) × 0.56(km) × 3.14 ? 0.98(k㎡)
0.8(km) × 0.8(km) × 3.14 ? 2.01(k㎡)
『築年数』～築10年までを目安に選ぶ～
新築ではなく「築浅」とお伝えしてきましたが、具体的に築10年までの物件を選べると理想的です。
あまりに古くなってしまうと、マンション全体の大規模修繕や建替えなどの問題が発生します。
そのため、ローン返済が進み借入れ比率が小さくなるまでの時間の猶予がある物件が良いと思います。
物件にもよりますが、一般的に築30年を過ぎると空室リスクが上がります。
また賃料も更に下がり続けますので、購入後20年から25年で投資回収し、次の物件へスイッチする戦略を採ることをお勧めします。
『間取り』は金融機関が評価するものを選ぶ
最近の物件は、バスとトイレが別になったものが一般的です。
一昔前にはやった３点ユニットは、賃貸付けで苦戦する傾向がありますので避けましょう。
また、専有面積が20平米以下のものになると、金融機関が資産価値を認めず融資してくれないこともあります。
繰り返しになりますが、不動産投資では売りやすさが重要ですので金融機関から評価されやすい間取りのものを選びましょう。
私も失敗から学びぶことになりました。
中古物件でも、仲介手数料がかかりません
弊社の強みは、購入者から仲介手数料をいただかない点にあります。
2,000万円の中古区分マンションを買うと、一般的に仲介手数料は「66万円（税抜）」かかります。
仲介手数料が不要な分、他社よりお得に優良物件を購入できるチャンスです。
是非、色々と見比べて弊社の紹介する物件をお選びください。
仲介手数料はかかりませんが、火災保険のみ当社指定の保険にご加入いただく必要がございます。
当社指定の保険も、業界大手保険会社のもので内容面も価格面も良い条件のものを選んでおりますのでご安心ください。
投資は期間が重要です。余裕をもって準備すれば、その分有利に進めることができます。
また、将来金利や金融機関の借入れの条件が変わる可能性があります。
最後のチャンスになるかもしれません。お気軽にご連絡ください。
スペシャル物件のご紹介
物件1
所在:東京都 豊島区 南池袋
価格:19,800,000円
グロス利回り:5.03%
物件2
所在:東京都 千代田区 外神田
価格:25,200,000円
グロス利回り:4.42%
物件3
所在:東京都 中野区 中央
価格:21,800,000円
グロス利回り:4.73%
物件4
所在:東京都 中野区 鷺宮
価格:24,100,000円
グロス利回り:4.48%
まとめ
区分マンション投資は、物件を購入した時点でその成否が決まっています。
成否を決める一番大きな要素は、「新築」ではなく「中古」を選ぶことです。
ここを間違えてしまうと、数百万円のお金を失うことになりかねますので「新築信仰」は捨てて是非中古に目を向けてください。
まとめになりますが、中古と言ってもどれでも良い訳ではなく、「エリア」、「駅近」、「築年数」、「間取り」の４つのポイント全てをクリアしたものを選ぶようにしましょう。
当社ではこうした条件をクリアした本当にお勧めできる物件のみをご紹介しています。
無料オンラインセミナーや個別相談にて、より詳細なノウハウや具体的な物件についてお話しさせていただきます。
無理な売り込みなどはしませんので、お気軽にお申し込みください。
業界のプロが買う、優良物件をご紹介
私は都心駅近の築浅区分マンションを購入していますが、このサイトをご覧になっているあなたにとって、新築か中古、区分か一棟か、都心か郊外か、あるいは不動産投資をするべきかどうかの答えは別になるかもしれません。
無料オンラインセミナー・個別相談会では、あなたにとっての築浅区分マンション投資がベストであるかを確認していただきつつ、自信を持ってご提案できる物件をご紹介させていただきます。
代表者プロフィール
髙井 宗也（宅地建物取引士）
東京アセット・パートナーズ株式会社 代表取締役
新木場の木材会社の三代目、自社の有休不動産の有効活用を行う際に、信頼し頼れる不動産会社が欲しかった経験から２０１４年に当社、東京アセット・パートナーズ株式会社を設立
コンサルティング会社での経験をもとに「これからもずっとよろしく」と言ってもらえる不動産仲介会社を目指す
編著 「フナイ・コンサルティングマニュアル」「経営の極意」「戦略の極意」（全て総合法令出版）
自身も築浅区分マンションを購入し、不動産をポートフォリオに組み込んでいる。