「新築を買う必要」ありますか?

結論からお伝えします。
区分マンション投資のノウハウは「築浅の中古」を買うことです。

華やかなパンフレットに載っている「新築」は避けて、手堅い「築浅の中古」を選びましょう。

「それは なぜか?」

理由は、新築物件の価格が「割高」に設定されているためです。

下の図を見ると分かりますが、新築物件には「販売者の利益」と「販売経費」が乗っています。この費用が、後に投資家を苦しめることになります。

「新築の呪縛」から解き放たれよう

これまでの人生、「中古」より「新品」を買う機会が圧倒的に多かったのではないでしょうか。

洋服、装飾品、電化製品や家具など、新品を買うのが一般的な世の中です。

しかし、投資を目的に買うのであれば話は別です。

「新築」の良さを満喫できるのは、あなたではありません。
これから借りてくださる入居者の「初めのお一人様」だけになります。

そう考えば、「新築である必要性」がないことにも理解いただけたのではないでしょうか。

区分マンション投資 5つのメリット

区分マンション投資には、下記の通り5つのメリットが存在します。

「築浅中古」を選ぶ場合 更なるメリット

新築でなく「築浅中古」を選べば、更にメリットは増大します。

老後の資産になる

築浅(中古)の場合、新築を買う金額よりも安くなっているので、早めにローンを返済できます。
ローン期間が短縮されますので、ご高齢の方でも諦めずにチャレンジできます。

節税対策

築浅(中古)の場合、新築物件よりも耐用年数の期間が短くなります。
それにより減価償却費の割合が高くなりますので、近い将来節税を望む方にとって大変有利になります。

借入を利用して生命保険に加入が可能

築浅(中古)の場合、新築物件よりも耐用年数の期間が短くなります。
それにより減価償却費の割合が高くなりますので、近い将来節税を望む方にとって大変有利になります。

利回り差による収益

築浅(中古)の場合、物件価格を抑えられますので新築物件より利回りが大きくなます。
もし将来借入金利が上がったとしても、利回り差が大きい程安定した収益を望めますので安心です。

賃料収入が下がりにくい

下の図を見ていただくと、賃料収入は新築時から築5年位までに大きく下落する傾向があることが分かります
なお、築10年以降は下落幅が緩やかになっています。

賃料が下がりにくいということは、長期の投資と返済の計画が立てやすくなり、リスクが軽減できるため安心です。

業界のプロが買う、優良物件をご紹介

「私も築浅区分マンションを買っています」

不動産仲介会社の代表を務めるプロの私も、実際に築浅区分マンションを買っています。

髙井 宗也(宅地建物取引士)
東京アセット・パートナーズ株式会社 代表取締役

不動産賃貸業を営む実家の会社を承継し、2014年に当社を設立
コンサルティング会社での経験をもとに「これからもずっとよろしく」と言ってもらえる不動産仲介会社を目指す

編著 「フナイ・コンサルティングマニュアル」「経営の極意」「戦略の極意」(全て総合法令出版)

自身も築浅区分マンションを購入し、不動産のポートフォリオ組み込んでいる。

私の失敗例をご紹介

私の失敗談をお話します。

今から7年前に、世田谷区で築30年近い区分マンションを購入しました。
この物件が、私の初めて買った区分マンション第1号でした。

過去失敗した物件

私が過去に購入した物件

所有2年目に賃借人の方が退去されました。
賃借人は近くの大学に通う大学生で、就職を期に転居されるということでした。

その結果、次の入居者が決まるまで半年以上空室が続きました。
投資物件としては大損失だった上、空室期間は不安で仕方ない時間を過ごしました。

この件で、区分マンションは「競争力のある物件しか選んではいけない」ということを痛感しました。
もっと詳しく知りたい方は、お会いした時にお話いたします。

絶対重要な「ポイント4選」

賃貸物件の競争力は「エリア」、「築年」、「間取り」が大切で、投資物件はそれに加え「売りやすい」ことが重要になります。

エリア

新築、築浅に限らず、区分マンション投資で一番重要な項目は、「エリア」になります。
東京23区の中でも、必ず駅近物件を選ぶ必要があります。

駅徒歩1分(徒歩80m)と駅徒歩10分(徒歩800m)の物件だと、競争優位性は「100倍」違ってきます。

築年

新築ではなく「築浅」とお伝えしてきましたが、具体的に築5年から築15年の間の物件を選べると理想的です。
あまりに古くなってしまうと、マンション全体の大規模修繕や建替えなどの問題が発生します。

そのため、ローンを返済が進み借入れ比率が小さくなるまでの時間の猶予がある物件が良いと思います。

間取り

最近の物件は、バスとトイレが別になったものが一般的です。
また、専有面積が20平米以下のものになると、金融機関が資産価値を認めず融資してくれないこともあります。

売りやすいこと

「売りやすい物件」とは、金融機関が融資を出してくれる物件のことを意味します。
あなたが購入した物件を売却したいと考えた時に、次ぎに買う方もローンを使って買うことを想定しておきましょう。

2021年現在でフルローンで購入できる物件は、裏を返せば金融機関の評価が非常に高いということになります。
そのため売却時にも、買い手が見つかりやすい物件と言えるでしょう。

私も失敗から学びぶことになりました。

ノウハウに気付き購入した物件

中古物件でも、仲介手数料がかかりません

弊社の強みは、購入者から仲介手数料をいただかない点にあります。

2,000万円の中古区分マンションを買うと、一般的に仲介手数料は「66万円(税抜)」かかります。
仲介手数料が不要な分、他社よりお得に優良物件を購入できるチャンスです。

是非、色々と見比べて弊社の紹介する物件をお選びください。

仲介手数料はかかりませんが、火災保険のみ当社指定の保険にご加入いただく必要がございます。

投資は期間が重要です。余裕をもって準備すれば、その分有利に進めることができます。
また、将来金利や金融機関の借入れの条件が変わる可能性があります。
最後のチャンスになるかもしれません。お気軽にご連絡ください。

無料オンラインセミナー・個別相談も承り中!

    必須依頼内容
    必須お名前
    任意ふりがな
    必須メールアドレス
    必須電話番号
    任意備考

    スパムメール防止のため、こちらのボックスにチェックを入れてから送信してください。